【春耕手冊】農村社會化服務-土地流轉-注意事項、成功案例、合同范本

土地流轉注意事項

1、在流轉合同中要填寫出讓方、受讓方的姓名、詳細住址和聯系電話，受讓方如果是單位，要注明單位法人姓名，當事人是農戶的，一般情況下戶主的姓名可代表全家；

同時，還要填寫流轉土地的名稱（地塊名稱）、等級、四至坐落（東南西北相鄰的地塊名稱）和面積（長寬的長度和面積畝數）。

2、簽訂土地流轉合同要寫清土地承包經營權流轉的期限和簽訂日期。

我國《農村土地承包法》規定，二輪土地承包的期限為30年，即1996年1月1日至2025年12月31日，因此，簽訂合同時，流轉的年限和起止時間要明確，填寫時間應從合同簽訂之日到2025年12月31日計算，合同有效期限最長不能超過2025年12月31日。土地流轉合同自簽訂之日起生效，如2015年6月12日簽訂合同，則合同自2015年6月12日起生效，因此，合同上要寫清簽訂日期。

3、流轉費及支付方式。流轉雙方協商流轉價格，計算年總流轉費，并確定流轉費于每年幾月幾日支付，以及是以現金、實物或其他方式支付。 

4、規定雙方能夠達成協議變更、合同解除的基本條件，以及對于合同生效期內出現糾紛中的處理方法。

農村土地承包經營權流轉合同簽訂注意事項及解決措施 

1、農戶要與流入方簽訂書面流轉合同，如果當地有土地流轉服務中心或類似機構，建議在服務中心工作人員的指導下簽訂規范的土地流轉合同，并做好流轉價格評估、業主資質審查、土地集中連片協調、合同登記備案以及合同執行情況督查等相關工作。 

2、流轉土地的用途。農戶承包的耕地只能用于農業生產經營，不能用作建筑、商業等其他用途。

3、違約責任。流轉雙方在合同履行期間不按合同約定或合同簽訂違反農村土地流轉的有關法律、法規、政策，由此發生爭議或糾紛的應按合同的具體條款調解、協商、仲裁或向法院起訴。流轉合同違約責任具體條款簽訂時，流轉雙方要考慮詳盡、內容完善，避免不必要的爭議發生。

4、土地流轉雙方的主體范圍一般限定于本集體經濟組織內部。

    在同等條件下，本集體經濟組織成員享有土地流轉優先權。采取轉包及互換方式的流轉必須在同一集體經濟組織的農戶之間進行，不得向本集體經濟組織以外的農戶進行流轉。以轉讓方式流轉承包地的，既可以在同一集體經濟組織內部進行，也可以向集體經濟組織以外的農戶、單位和個人流轉。采取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意；采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當依法報發包方備案。 

5、土地流轉合同到期后流入方可在同等條件下優先續約。土地流轉合同到期后及時續簽，對未續簽的及時征求農戶意見，或辦理續簽手續，或退還農戶土地。對期限過長、補償過低的土地流轉合同進行檢查，依據情勢變化及時糾正，以維護農民的土地權益。以村、組為單位統一簽訂的表式流轉合同予以糾正，未糾正的，必須按規范文本及時糾正。土地流轉合同應該是農戶與流轉入土地的一方直接簽訂，否則予以糾正。

6、農戶自愿委托發包方流轉其承包土地的，應當出具土地流轉委托書，委托書應當載明委托的事項、權限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒有農戶的書面委托，農村基層組織無權以任何方式決定流轉農戶的承包地，更不能以少數服從多數的名義，將整村整組農戶承包地集中對外招商經營。

7、當事人可約定的其他內容，計入雙方約定條款中。主要是針對合同條款中約定不詳盡的、涉及具體利益必須注明的事項，如灌溉水費由流轉的哪一方具體交納等。這些事項應由流轉雙方協商而定，并對合同內容進行補充。有些地方就根據本地情況完善了合同條款，如增加了受讓方預付保障金、提前支付一年土地流轉租金等條款。

成功案例

案例一：四川成都崇州市榿泉鎮案例

    四川成都崇州市榿泉鎮，當地流轉得更早，發展得更快。他們農業現代產業園區，流轉土地面積為23000畝，進入的企業46家。有意思的是，因為流轉的規模大，企業多，大家對農業服務的需求就比較大，這里農業產前、產中、產后服務也就發展得比較好。

   當地有5個農機手成立了一家農業服務公司，有大小拖拉機和各種農業機械，給園區企業提供從種到收的一套服務。當地還成立了勞務公司，把那些地流轉出去的留守勞動力組織起來進行培訓，向這些公司提供勞務。另外，現在他們使用生物肥料，生物農藥，還用燈光滅蟲。當地還建了專家大院，請了10多個專家，有首席專家，進行技術研發和推廣。

案例二：北京通州

    通州區于家務鄉前伏村很窮，人均收入只有3000塊錢，集體經濟是空架子，現在欠了86萬多的債。所以，干部坐不住了，提出要土地流轉，并積極到外面去聯系，引進外部企業。有了目標企業后，干部和老百姓討論。干部提出的解決辦法是，種子化肥可以轉讓，對想種地的人，就從旁邊另分一塊給他們。

    開始談判是一畝地每年給農民700塊錢的租金，老百姓不愿意，認為太低，后來改到800塊錢。這樣，大家都同意了，就把土地先流轉給集體，再由集體把土地流轉給公司。一畝土地的租金是1000塊錢，其中800給農戶，200給村集體。公司種的是太空育種的甜高粱，做生物能源的加工。要流轉就要整理土地，村里2000畝地要一次流轉。結果一整地，溝壑填平后多了130畝，這就成了集體財產。這個村的集體也就有錢解決欠賬問題。

案例三：山東泰安市寧陽縣鄭龍村案例

    山東泰安市寧陽縣鄭龍村是一個農區。2005年，鄭龍村里新換了一個支部書記。他上任以后就想帶農民致富，于是，他提議由他提供技術，其他人提供人力和土地，大家一起種蘑菇，并和泰安弘海公司合作，由貿易公司負責出口。一年蘑菇種下來，收入還不錯。然而，書記覺得，雖然不錯，但生產規模小，并不解決問題。

    通過一年的合作，他和弘海建立了比較緊密的聯系，就想建立合作社把規模做大。這個想法提出后，大家有很多顧慮，擔心把地租出去后卻拿不到錢。開始時一畝地的租金是400塊錢，后來書記就先墊了8萬塊錢，這樣，大家就信了他，全村有一半農戶同意入社。租金400塊錢，勞動收入每天35-40塊錢。一年下來，租金就提到了700塊錢。結果，不但村里剩下的人都要求入社，連鄰村的人也要求入社。這樣，規模就做大了。

案例四：四川郫縣凌云村的“西部花鄉”案例

    四川郫縣凌云村的“西部花鄉”。這個例子中，外部苗圃公司進入，村上4500畝地全部流轉，并且，村子的中心區還要向外擴展。公司不僅經營花卉苗圃，還投入了資金。公司培養當地農民作技術人員和管理人員。土地流轉租金是每畝地1000稻谷，勞動報酬是每月800-1500塊錢。

    公司在天熱的時候還會發降溫費，上班時間是早5點到9點，下午則是6點上工。為了發展當地經濟，政府也出了很大力，多次到杭州、上海引資。為了吸引外資，鄉政府還給出了前三年免租金的優惠，這三年的租金先由鄉政府給公司，再由公司給農民。但發展起來后，公司則要每畝地給政府200塊錢的服務費?，F在，當地種植的花卉苗圃不僅銷往四川和全國其他地方，甚至還有出口。

合同范本

                                                  編 號：          

農村土地流轉合同

甲    方：                                           

乙    方：                                           

簽訂日期：          年          月          日

甲    方：                             乙    方： 

聯系電話：                             聯系電話：

地    址：                             地    址：

     為了規范農村土地承包經營權流轉行為，維護流轉雙方當事人合法權益，促進農業和農村經濟發展，根據《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國農村土地承包經營權流轉管理辦法》等有關法律法規和政策規定，本著自愿互利、公正平等的原則，經甲乙雙方協商，訂立如下土地承包經營權流轉合同：

一、土地流轉方式：甲方采用            的方式將其承包的土地流轉給乙方經營，并在政府相關部門登記備案。

二、流轉土地用途：乙方用于種植                     。

三、流轉的期限和起止日期：按合同雙方約定，土地承包經營權流轉期限為    年，從       年     月     日起，

至     年     月     日止。

四、流轉土地的種類、位置、面積、等級：甲方將承包的          畝土地流轉給乙方，該土地位于          （見土地面

積和座落方位簡易圖）。

五、流轉價格及結算方式：每畝每年租金為      元，合同期內承包金一年一結，乙方每年    月    日付款給甲方。

六、合同生效后，甲方既失去土地使用權，同時不能干涉乙方對該土地的正常生產經營行為，合同到期后需復耕。

七、甲方必須對乙方生產經營活動提供優良的投資環境和社會治安環境，并提供必要的便利，在乙方生產中甲方不能

以任何借口阻撓。

     乙方有權無償使用村組內的水渠、道路、用電等公共設施。在承包期內乙方有權轉讓土地使用權。

八、流轉土地在國家或集體使用該土地時，乙方應服從且有權獲得相應的補償和投入建設的地面附屬物補償費，地下

礦石、石油歸甲方。

九、有下列情況之一的，本合同可以接解除或終止：

①將甲乙雙方當事人協商一直，可以解除本合同。

②訂立的本合同依據國家政策法規發生重大變化。

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③一方違約，使合同無法履行的。

④乙方經濟狀況顯著惡化，有證據表明合同無法履行的。

⑤因不可抗力的重大自然災害使本合同無法履行的。

⑥合同期內，如因國家和政府農業基礎設施占用或征用該土地時，本合同自行終止，甲乙雙方不負違約責任。

十、違約責任

①未獲得甲方同意或在超出甲方同意付款期限外，乙方對應付的租賃費不能以任何理由拖欠，如果發生拖欠行為，甲

方有權收回土地。

②因變更或解除本合同使一方造成損失的，除依法可免除責任外，由責任方負責賠償。

③甲方非法干預乙方生產經營活動，給乙方造成損失的應給予賠償，情節嚴重的將依法處理。

十一、其他約定事項：

①本合同一式四份，甲、乙雙方、村組、鎮各執一份，簽字后生效。

②本合同未盡事宜，由甲乙雙方共同協商，達成一致意見，形成書面補充協議。補充協議與本合同具有同等法律效

力。

                           甲  方（簽字蓋章）：                          乙  方（簽字蓋章）：

                           年    月    日                              年    月    日 

                          鑒證方（簽字蓋章）：

                          年    月    日 

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